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问题、大鹤您好！美国的新移民如何处置在中国的房产？

美国签证找大鹤解答：这是我经常收到的问题，我们需要看房子的价值涨跌，处置时候业主有没有美国身份，还有就是房产性质，这三个维度叠加起来是有点复杂的，建议大家把视频拿起来多看几遍，把它吃透。

房产的处置首先要看它是升值还是贬值，升值的房产最好在拿到绿卡或者成为美国税务居民，也就是平时说的拿到美国身份之前把它给卖掉变现。原因是一旦拿到美国身份，那么升值的部分就要按资本利得交税了，税率是百分之十五到二十，根据其他收入来定。如果持有房屋不足一年，税率就要按个人所得税来计算，那就更高了，百分之十到三十七。当然这种情况很少，但是我也碰到过。

另外要考虑房产是什么性质，是自住房还是出租、投资房？自住的话拿身份之前遵从国内的税法，有满五唯一一个税可以全免，有这个优势。但是拿到身份之后遵从美国的税，倒是也有一定的税务优惠。如果过去五年当中自己住满了两年，是可以每个人抵二十五万美元的增值，夫妻俩就是五十万美元。

房子是出租、投资房，拿身份之前按国内的税法交百分之二十个税，拿身份以后就要按美国的个税间接税率，还是刚才说的百分之十到三十七。

另外一点就是我建议的在可能的情况下移民过程当中夫妻最好能够保留一个身份，为资产处置和税务筹划留大一点的余地。

如果房产贬值了，其实就不用太着急去处置它，最好是拿到身份以后再处置。因为亏损的部分通常可以抵消一部分其他的收入。这里首先要看是 paper loss 还是 realized loss，前者指的是房子还没卖，但是市场价值或者估值比买价低了，这种情况什么都抵不了，还没卖。后者就是真正实现了的亏损。

接下来就要看房子的性质了，还是这句话，如果是自住房跌了，通常是损失自担的，没办法，这个在美国也是这样。如果是出租、投资房卖亏了，损失是可以抵扣自己其他收入的。

最后再提醒大家一句，在美国出租房和投资房往往不像国内，它不是一回事，税法上的待遇很不一样，需要分别分开来规划。